투자심의 자료 보완 요청

콘코디언 오피스 빌딩 매입

2026-001실물자산심의 2026-09-08 16:03

기타에 요청할 보완 자료 14건입니다.

승인 전 근거 검증이 필요한 핵심 가정 3
판단 근거 보강이 필요한 자료 5
관점별 추가 확인 요청 사항 6

항목 문구는 심의가 지목한 것을 그대로 옮긴 것입니다. 심의 결론과 점수는 리포트에 있습니다.

승인 전 근거 검증이 필요한 핵심 가정

3건

자료가 사실로 전제한 것 중 "이게 틀리면 결론이 뒤집힌다"고 심의가 꼽은 가정입니다. 자료가 없는 것이 아니라 뒷받침이 없는 것이므로, 그 가정이 맞다는 근거를 승인 전에 확인하면 됩니다.

1
Exit Cap ±0.25~0.50%p 민감도표와 보수/기본/낙관 매각가 시나리오를 제출해 처분가치 하방 폭을 정량화할 것.
2
2026~2029년 NOC 수준을 지지할 out-year 시장 비교치와 2025년 만기 임차인 재계약 확약·의향을 제시할 것.
3
리파이낸싱 금리 상승 시나리오별 DSCR·IRR 민감도와 금리 헤지·조건부 확약 구조를 제시할 것.

판단 근거 보강이 필요한 자료

5건

판단은 이미 했지만 그 근거가 얇은 곳입니다. 없다고 점수가 깎이지는 않되, 채워질수록 결론을 그대로 믿어도 되는 정도가 올라갑니다.

1
핵심 변수(Exit Cap.Rate·임대료 상승률·대출금리) 변동에 따른 시나리오·민감도 분석이 어느 자료에도 없다(IM p.18·21 확인).
IRR·매각가치·DSCR이 단일 기본 시나리오로만 제시된다.
2
2023~2029년 연도별 목표 임대료·안정화 NOI를 뒷받침하는 out-year 시장 임대료 전망·비교 자료가 없다(IM p.20은 모델 내부 가정, p.33은 현재 시점 비교만 확인).
향후 임대료 상승 가정의 외부 근거가 부재하다.
3
담보 감정평가액 7,600억원의 근거가 되는 감정평가서 원본이 제출되지 않았다(IM p.21에 금액만 인용).
평가방법·비교사례·산출근거를 확인할 자료가 없다.
4
선순위 담보대출 4,687억원의 대주 기관과 대출 확약 조건이 자료에 없다(IM p.16 Loan 기관란 공란, p.21은 금리·LTV 가정치만 기재).
대주 확정·확약 여부를 자료로 확인할 수 없다.
5
[판독 실패] 서울 오피스 신규공급·공실률·거래규모·실질 Cap.Rate 차트의 연도별·분기별·권역별 세부 수치가 근거 사용 불가다(IM p.28·29·30·31·32 데이터 라벨 부재).
CBD 거래사례 임대료 현실화 전 Cap.Rate 값도 판독되지 않는다(p.7).

관점별 추가 확인 요청 사항

6건

4개 관점(CFO·감사·투자자·레드팀)이 각자 남긴 지적입니다. 같은 소재를 여러 번 지적한 것은 하나로 합쳤습니다.

1
민감도·시나리오 분석표와 NPV 산출 재무모델
Exit Cap.Rate ±0.25~0.50%p, 임대료 상승률, 대출금리를 각각 변동시켰을 때 IRR·매각가치·DSCR이 어떻게 움직이는지 보수/기본/낙관 세 시나리오로 보여 주는 표. 연도별 현금흐름과 할인율·NPV 산식이 수식으로 살아 있는 엑셀 원본. 매각가치·IRR·DSCR이 지금은 기본 시나리오 한 줄로만 있어, 수익률과 처분가치가 아래로 얼마나 벌어질 수 있는지 폭을 볼 수 없다.
축 미지정
2
2023~2029년 연도별 목표 임대료를 뒷받침할 인근 오피스 임대료 전망 자료
외부 시장조사 기관이 낸 향후 연도별 CBD 오피스 임대료 전망과 비교치. 특히 2026~2029년 목표 NOC 약 39~44만원/3.3㎡ 수준을 지지하는 근거. 임대료 비교치가 초년도(30.1만원, 인근 평균 30.6만원)에만 있고 뒷년도에는 없어, 후년도 임대료 상승 가정이 시장에서 받쳐지는지 밖의 근거로 확인할 수 없다.
축 미지정
3
담보 감정평가액 7,600억원의 감정평가서 원본
평가방법·비교사례·산출근거가 담긴 감정평가서 전문. 자료에는 금액만 인용돼 있다(p.21). 담보가액 7,600억원이 어떻게 나왔는지 확인할 근거 문서가 없어, LTV 63.9%(M12)의 분모를 검증할 수 없다.
축 미지정
4
선순위 대출 확약서·텀시트와 금융종결 확정 자료
선순위 4,687억원의 대주 기관·금리·만기·LTV가 확정된 확약서 또는 텀시트. 신탁업자·일반사무관리회사 선임 확정과 Equity 1종(삼성증권 등) 투자확약 포함. 자료에는 대주 기관란이 공란이고 조건은 가정치만 있다(p.16·p.21·p.37). 돈을 대기로 한 주체와 조건이 아직 확정 전이라, 자금조달이 실제로 종결되는지 확인할 수 없다.
축 미지정
5
서울 오피스 시장 차트(p.7·28·29·30·31·32)의 원본 수치표 또는 재파싱본
신규공급·공실률·거래규모·실질 Cap.Rate 차트의 연도·분기·권역별 세부 수치. 원본 화질 확인 또는 재파싱, 안 되면 수치표 제공. CBD 거래사례 임대료 현실화 전 Cap.Rate 값 포함(p.7). 차트에 데이터 라벨이 없어 시장 수치를 근거로 쓸 수 없다.
축 미지정
6
4개 Exit 경로의 실행 선례와 잠재 매수자군 자료
최근 CBD 프라임 오피스가 3.8% 안팎 Cap으로 실제 팔린 거래 사례, 그리고 2029년 이 자산을 살 만한 매수자군에 대한 검토. 매각으로 돈을 회수한다는 계획에 실제 거래 선례나 매수 수요의 근거가 붙어 있지 않다.
축 미지정